Blog – Dullemond Advocatuur

Overzicht

Op dit blog deelt Dullemond Advocatuur toegankelijke uitleg en actuele ontwikkelingen in het huur- en verbintenissenrecht. De bijdragen zijn algemeen van aard en vormen geen individueel juridisch advies. Voor een beoordeling van uw situatie is persoonlijk contact noodzakelijk.

Klussen in uw huurwoning: mag dat zomaar?

U hebt eindelijk die ene huurwoning gevonden, en nu kriebelt het: een likje verf hier, een plankje daar. Maar mag u als huurder eigenlijk zomaar aan de slag met boor en kwast, of moet u dit eerst netjes aan uw verhuurder vragen?

De hoofdregel: kleine dingen mag, grote dingen niet zomaar

In de wet (artikel 7:215 van het Burgerlijk Wetboek) staat dat u als huurder geen ingrijpende veranderingen aan de woning mag aanbrengen zonder toestemming van uw verhuurder. Maar gelukkig geldt deze regel niet voor elk klusje dat u onderneemt. Kleine, eenvoudig te herstellen veranderingen mag u namelijk gewoon zelf uitvoeren, zonder dat u daarvoor toestemming nodig heeft. De vuistregel: kan het weer ongedaan gemaakt worden zonder noemenswaardige kosten en zonder dat de woning er slechter van wordt? Dan zit u meestal goed.

Mag ik een gaatje boren in de muur?

Ja hoor. Een schilderij ophangen, een plank monteren of een gordijnrail bevestigen: dit soort kleine, eenvoudig te herstellen aanpassingen valt onder normaal woongenot. U hoeft hiervoor niet eerst uw verhuurder te bellen. Boort u tientallen gaten voor een badkamermeubel? Dan wordt het een ander verhaal.

Mag ik een vloer aanleggen?

Dit is het grijze gebied waar de meeste discussie over ontstaat. Een laminaatvloer of klikparket die los op de bestaande ondervloer ligt (een zogeheten zwevende vloer), is in de regel zonder noemenswaardige moeite weer te verwijderen. Dit valt meestal binnen wat u zelf mag beslissen.

Gaat u de vloer echter vastlijmen, de ondervloer aanpassen, of sleutelt u aan de vloerverwarming? Dan is er sprake van een meer ingrijpende, bouwkundige wijziging, en heeft u wél toestemming van uw verhuurder nodig. Uit de uitspraak van het Hof ‘s-Hertogenbosch van 24 januari 2023¹ volgt dat de huurder ten onrechte geen toestemming aan de verhuurder had gevraagd om de al aanwezige laminaatvloer door een tegelvloer te vervangen. Mijn advies: vraag ook bij een “simpele” vloer altijd even schriftelijk toestemming aan uw verhuurder. Dat kost u een appje of mailtje, maar bespaart u bij het einde van de huur mogelijk een vervelende discussie over de oplevering van de woning.

En als mijn verhuurder gewoon niet reageert?

Vraagt u toestemming voor een verandering en blijft uw verhuurder stil, of weigert hij zonder goede reden? Dan bent u niet helemaal machteloos: in bepaalde gevallen kunt u de kantonrechter vragen om vervangende toestemming te geven. Dit geldt overigens niet voor elke verbouwing: de rechter kijkt onder meer naar het belang dat u bij de verandering heeft, en of dit belang opweegt tegen het belang van uw verhuurder.

Kort samengevat

Dus, kleine en makkelijk te herstellen werkzaamheden vereisen geen toestemming van de verhuurder. Twijfelt u? Vraag dan voor de zekerheid toestemming van uw verhuurder en zorg ervoor dat dit schriftelijk wordt vastgelegd. Een appje of een mailtje is vaak voldoende.

Hof ‘s-Hertogenbosch 24 januari 2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:191. ↩︎

Hospitaverhuur wordt volgend jaar toegankelijker

Overweegt u een kamer in uw woning te verhuren, of doet u dit al? Dan is er goed nieuws: de overheid wil hospitaverhuur aantrekkelijker maken. Er ligt een wetsvoorstel klaar dat de regels voor dit type verhuur verandert. In dit artikel leest u wat hospitaverhuur precies inhoudt, wat er verandert, en waarom het verstandig kan zijn om hierbij juridisch advies in te winnen.

Wat is hospitaverhuur?

Van hospitaverhuur is sprake als u een deel van uw eigen woning verhuurt, terwijl u zelf ook in die woning woont. U bent dan de zogeheten “hospita”. Dit gebeurt vaak bij studentenkamers, maar ook bij andere vormen van kamerverhuur.

Waarom wil de overheid dit veranderen?

Nederland heeft een groot tekort aan woningen, vooral voor studenten. Hospitaverhuur kan hierbij helpen: het biedt extra woonruimte, zonder dat er nieuw gebouwd hoeft te worden. Toch verhuren nu relatief weinig mensen een kamer in hun woning. Een belangrijke reden hiervoor is de huidige wetgeving.

Wat is het probleem met de huidige regels?

Op dit moment kunt u als hospita alleen een vast huurcontract (voor onbepaalde tijd) aanbieden. Wel geldt er een proeftijd van negen maanden. Binnen die proeftijd kunt u de huur opzeggen zonder dat u hiervoor een reden hoeft te geven. Na die negen maanden wordt dit al snel lastiger: u zit dan in feite vast aan een langdurige verhuring.

In de praktijk zien we dan ook dat veel hospita’s de huur binnen die proeftijd van negen maanden opzeggen. Dit doen ze niet altijd omdat het niet goed bevalt, maar vaak simpelweg omdat ze geen vast huurcontract voor onbepaalde tijd willen aangaan. Dit is natuurlijk niet ideaal, voor de hospita niet én voor de huurder niet.

Wat verandert er met het nieuwe wetsvoorstel?

Het wetsvoorstel introduceert een nieuwe mogelijkheid: een huurcontract voor bepaalde tijd, speciaal voor hospitaverhuur. Dit contract mag u afsluiten voor een periode van maximaal vijf jaar. Ook bij dit tijdelijke contract blijft de proeftijd van negen maanden bestaan, waarin u de huur nog steeds zonder opgave van redenen kunt opzeggen.

Daarnaast biedt het wetsvoorstel nieuwe mogelijkheden om de huur ook ná de proeftijd op te zeggen, in een aantal specifieke situaties:

als u de woning verkoopt (ook bij een gedwongen verkoop door de bank);
als u zelf komt te overlijden;
als u zelf gaat verhuizen (bijvoorbeeld wanneer u zelf ook huurder bent).

Dit is een belangrijke verandering. Op dit moment is dit namelijk niet goed mogelijk: veel hypotheekverstrekkers staan hospitaverhuur daarom nauwelijks toe, omdat een woning met een huurder erin vaak minder oplevert bij verkoop.

Vanaf wanneer gelden deze regels?

De bedoeling is dat de nieuwe wet op 1 januari 2027 ingaat. De nieuwe regels gelden dan voor huurcontracten die u na die datum afsluit. Sluit u nu al een contract af? Dan blijft daarop de huidige wet van toepassing.

Waarom is juridisch advies verstandig?

Hospitaverhuur kent al langer een aantal bijzondere regels, bijvoorbeeld over de proeftijd en over de rechten van uw huurder. Met de komst van deze nieuwe wet komen daar extra regels bij, zoals de nieuwe opzeggingsgronden en de voorwaarden voor een tijdelijk contract. Het is belangrijk dat uw huurcontract goed aansluit bij deze regels. Doet u dit niet correct, dan loopt u het risico dat u zich er later niet op kunt beroepen, juist op het moment dat u dit nodig heeft.

Daarnaast is het overgangsrecht rond de nieuwe wet niet altijd eenvoudig: het maakt bijvoorbeeld uit op welk moment u uw huurcontract sluit. Ook als u nu al een kamer verhuurt, is het dus verstandig om te laten checken wat dit voor u betekent.

Hulp nodig bij uw huurcontract?

Wilt u een kamer gaan verhuren en weten hoe u dit het beste juridisch kunt regelen? Of heeft u al een hospitahuurcontract en vraagt u zich af of dit klopt met de (toekomstige) regels? Ik denk graag met u mee en help u bij het opstellen van een correct huurcontract, afgestemd op uw situatie.